7.ｴﾚﾍﾞｰﾀｰのﾘﾆｭｰｱﾙ(交換･改修)2〜制御ﾘﾆｭｰｱﾙ実施事例とﾎﾟｲﾝﾄ [ﾏﾝｼｮﾝ管理士 業務日誌]

2018年09月08日 by 重松ﾏﾝｼｮﾝ管理士事務所所長・ﾏﾝｼｮﾝ管理士 重松秀士

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<画像：ｴﾚﾍﾞｰﾀｰﾘﾆｭｰｱﾙ工事とﾒﾝﾃﾅﾝｽ費用のﾄｰﾀﾙ金額推移>

最初にﾒﾝﾃﾅﾝｽ費も確認しておくことで､正しい判断が可能になるのです｡

また､ﾒﾝﾃﾅﾝｽ契約には､大がかりなものを除く部品交換費用をあらかじめ含めた形で契約する｢ﾌﾙﾒﾝﾃﾅﾝｽ(FM)契約｣と､(一部の)Parts･Oil･Greaseの費用のみを含めて契約する｢POG契約｣があります(それぞれについては後述｢5．ｴﾚﾍﾞｰﾀｰの保守(ﾒﾝﾃﾅﾝｽ)｣参照)｡単純に金額だけを見ると前者の方が高くなりますが(今回のｹｰｽでは概ね1.6〜1.8倍程度高い金額でした)､どちらの契約が適しているかは､個々のｴﾚﾍﾞｰﾀｰの状態やﾏﾝｼｮﾝ事情をふまえて判断する形になります｡

今回のｹｰｽも､制御ﾘﾆｭｰｱﾙ工事費用に加え､ﾒﾝﾃﾅﾝｽ契約内容やﾒﾝﾃﾅﾝｽ費用等をﾄｰﾀﾙで比較検討し､最終的に現ﾒｰｶｰのﾌﾙﾒﾝﾃﾅﾝｽ契約に決定いたしました｡

3)その他注意事項

安さだけで選ばない

大規模修繕工事と同様ですが､継続してﾒﾝﾃﾅﾝｽが必要になりますので､ｻﾎﾟｰﾄ等を含めた長期的視野での検討が必要です｡

竣工時の書類も､あらかじめ確認

管理組合がﾃﾞｰﾀをきちんと管理できるよう､竣工時に引き渡していただく書類等も､見積り依頼の際に指示しておいた方が良いでしょう｡当事務所の場合は､?電気図面､?調整ﾏﾆｭｱﾙ､?ｴﾗｰｺｰﾄﾞ表なども提出してもらうことにしています｡

【2】既存不適格への対応(建築基準法への適合) 〜何をどこまでやるか

<画像：>ｴﾚﾍﾞｰﾀｰのﾘﾆｭｰｱﾙは､建築基準法への適合も考慮する必要があります｡

｢制御ﾘﾆｭｰｱﾙ｣の場合は一般的に｢建築確認^※｣が不要ですが､｢制御ﾘﾆｭｰｱﾙ｣の範囲で現在の建築基準法にすべて適合させることは難しいので､｢どこまで対応するか｣という問題があります｡今回のｹｰｽも､現状の仕様を確認した上で検討が必要な項目を洗い出し､検討していただきました｡
安全性の問題などで必ず対応せざるを得ない項目と､費用対効果を考慮して検討する項目がありますので､以下にご説明いたします｡

※｢建築確認｣とは､建築基準法に基づき､建築物などの建築計画が建築基準法令や建築基準関係規定に適合しているかどうかを着工前に審査する行政行為(Wikipedia)

1)既存不適格とは

ｴﾚﾍﾞｰﾀｰが設置された当時は法律(建築基準法)に適合して設置されたものの､その後法律が改正されたために最新の法律に適合しなくなった状態を｢既存不適格｣といいます｡

法律が変わったらその法律に適合させなければならない(これを｢遡及(そきゅう)｣といいます)のが原則ですが､建物やｴﾚﾍﾞｰﾀｰはそう簡単に適合させられないため､｢現在の法律には不適合だけれども当時の法律には違反していないので認める(処罰はしない)｣という考え方です｡

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