6.施工不良、剥落事故...マンションの外壁タイル問題について [マンション管理士 業務日誌]

2020年11月23日 by 重松マンション管理士事務所所長・マンション管理士 重松秀士


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0円/枚程度です。普通のタイル(45mm×95mm)は外壁1m?当たりに200枚使っていますから、10m?程度の浮きでも2,000枚、貼替え費用は200万円にもなります。
大きなマンションではこれが1万枚以上になる場合もありますので莫大な費用負担になることが分かります。全貼替えともなれば、億を超える想定外の出費になることも覚悟しなければなりません。

剥落が起きれば、事故にならなくても対応に追われる

また、事故そのものについては言うまでもありませんが、事故にならない場合でも、剥落が起きればその対応に追われることになり、様々な想定外の負担や出費が生じることになります。単純な補修だけで済めば良いですが、経年劣化ではなく施工不良の疑いがあれば、第三者による調査や施工会社との交渉、場合によっては訴訟など、弁護士費用などの費用面はもちろんですが、管理組合の負担が大きくなります。

さらに、事故を起こしニュースにでもなってしまうと、マンション名が不本意な形でインターネット上に残り続けてしまうこともあり得ます。ビル名を変えたところもあるようですが・・・住みにくさを感じるようになったり、売却・賃貸しづらくなるようなケースもあるかもしれません。

報告義務があれば罰則の可能性も

定期報告の対象となっているマンションであれば、報告を怠ったりした際に罰則が適用される可能性もあります(建築基準法第101条によれば100万円以下の罰金にあたるようです)。今のところ、罰則が適用されたマンションの話は聞いたことがありません。

4.タイルの浮きや剥離は、国交省等による明確な基準値が存在しない。0.2%/年は一つの目安になる

タイルの貼付工法の基準

以前のタイルの貼付けは、コンクリート面をまずはモルタルで平滑にし、その後貼付けモルタルを用いてタイルを接着する工法が主流でした。
しかし、コンクリートの打設技術や型枠離型剤の進歩により、コンクリートの仕上り制度が向上したため、下地補修モルタルの工程を省いた直貼り工法が普及し始めました。

国交省「公共建築工事標準仕様書」の指針

国土交通省大臣官房営繕部が発行している「公共建築工事標準仕様書」というものがあり、この標準仕様書は、建築工事施工の際の指針となっています。
タイル施工に関しては、平成7年(1995年)版では、コンクリート下地にタイルを張る場合の留意事項として、

  1. 下地補修材の選定や施工上の管理に注意すること
  2. 油脂系の型枠離型剤を使用している場合は貼付け前に下地コンクリートの「ケレン清掃(貼付けモルタルの不着を良くするためワイヤーブラシ等でコンクリート表面に傷をつける作業)」を実施する

とだけ書かれています。

ところが平成17年(2005年)に同仕様書が改定され、タイル貼り付けの基準がかなり詳細に書かれています
コンクリート下地については、以下の通りです。

  1. 剥離防止のための清掃及び目荒しを確実に実施する
  2. 下地面の精度は長さ2mにつき6mmを標準とし、不陸の著しい個所は不陸調整をする
  3. 不陸調整用の補修モルタルは品質の保証された既製調合モルタルとする
  4. 型枠剥離剤を用いた場合は、剥離剤が残り接着不良を起こすことがあるので、タイル貼り付け前に下地の清掃を、水洗い・ブラシ掛け等により実施する

どうですか、かなり詳細になっていますよね。さらに、清掃や目荒しの方法についても別表を示し、その方法や効果の違い等を一覧表として示しています。

現在大量の問題が発生している原因は...

この標準仕様書の大幅改定と前述の重大事故の発生が平成17年であることに何らかのものを感じるのは私だけではないと思います。
平成17年以降の仕様書に基づいて確実に施工されていれば、タイルの大量の浮きや剥離は発生しなかったと思います。
現在タイルの大量の浮き等で問題となっているマンションの多くは、平成17年以前に建設されたマンションか、以降であっても突貫工事等で標準仕様書通りに施工されなかったと思われるマンションです
例えば、下地の清掃(散水・ケレン・離型剤の除去等)をきちんとやっていない、貼付けモルタルを塗布した後のオープンタイム(所定の接着強度が出るまでの待ち時間)を十分にとっていない等が考えられます

<画像:【写真】補修された外壁タイル>
これも過去の事例ですが、タイルが浮いている個所に樹脂を注入して補修した様子。
補修箇所が目立ってしまっているため、目地剤を調合しなおして再度塗りなおしてもらいました。

数値で判断できるか?

では正常に

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