5.長期修繕計画の工事金額は高い?30年は不要?あるある誤解集<長期修繕計画の学び直し?> [マンション管理士 業務日誌]

2021年08月25日 by 重松マンション管理士事務所所長・マンション管理士 重松秀士


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ですから、「お亡くなりになった後に値上げ」ということは、今必要な値上げを先送りすることで、この先も長く住む予定の方や将来の区分所有者に多くの負担を強いることになります

ずっとマンションで暮らせなかったら・・・

<画像:>「この先のことなんて自分には関係ない」とお思いかもしれませんが・・・本当にそうでしょうか?
お亡くなりになるまでこのマンションで暮らすことができれば幸せですが、状況次第では、マンションを売却したり賃貸したりして、施設等に入る選択をすることになるかもしれません。
そうなった場合、適正に管理されているマンションとそうでないマンションでは、当然に売買価格や賃貸価格に差が出ます

高齢化が進み、新規入居者が増えなかったら・・・

また、この先を憂慮した若い世代に見限られ、高齢者ばかりで管理をしなければならなくなったり、新規の入居者が増えず空室率が増えたせいで、管理費や修繕積立金の滞納が多くなり、財政難に陥ることもあり得ます。
そうなると、計画していた工事が出来なくなるだけではなく、清掃や点検等の日常管理が行き届かなくなり、配管が詰まったり悪臭が漂うようになったり虫が発生したり等、日常生活にも支障を来す可能性が出てきます。
今までと同様の管理をしようと思ったら、結局は住んでいる区分所有者の負担を増やさざるを得ず、管理費等の値上げや一時金の徴収ということになる可能性もあります

私自身、実際に管理不全に陥っていた高経年化マンションのお手伝いをしてきていますが、中には多額の一時金徴収をせざるを得なかったケースもあります。

人生100年時代。今後も快適な生活を続けるには?

<画像:>もしかしたら「仮定の話だろう」「不安を煽っているだけだろう」と思う方もいらっしゃるかもしれませんが・・・実際に各地で起きていることなのです。
人生100年時代、既に定年退職された方であっても、この先20年、30年が視野に入る時代です。決して人ごとではないのです。

快適な生活を送るためには、日常の管理や計画的な修繕は非常に大切です
ご自身が現在同等の快適性を維持したまま、安心して充実した余生を過ごすためにも、適正な長期修繕計画と資金計画が必要になることをどうかご理解ください。

長期修繕計画にない工事の実施や時期の変更をするなら、まず長期修繕計画の変更が必要だ!
計画修繕は長期修繕計画通りに実施するべきであって、長期修繕計画の修正なしに一切の変更は認められない!

解説

長期修繕計画を非常に大切にお考えであることが分かるご発言です。
しかし、筋の通った考え方ではありますが、現状の管理規約や細則に特に定めがない場合、長期修繕計画の変更なしで実施可能です

もちろん、特定の理事や修繕委員会、業者の意のままに適当な工事が実施されてはいけませんので、長期修繕計画をベースに実施することは非常に大切です
信じられないかもしれませんが、管理組合が機能していないマンションでは、決して当たり前のことではないのです。

長期修繕計画は、あくまでも目安

長期修繕計画の最大の目的は、今後一定期間の修繕積立金の額を設定することです。
概ね25〜30年間程度で設定しているところが多いですが、さらに長期間の計画を立てているところもあります。

そして、前の発言で価格について指摘がありましたが、工事項目や工事金額、工事実施時期はあくまでも目安です
ですから、長期修繕計画に記載された工事の実施時期は、劣化の進行度、行政の施策(税率や補助金)、メーカーの事情(部品供給の停止)などに応じて、先送りも前倒しもあり得るのです。

工事の実施には、総会決議が必要

ただし、マンション標準管理規約に準拠した管理規約の場合、修繕工事と長期修繕計画の作成または変更は、いずれも個別の管理として総会の議決事項とされています。(※)
従いまして、長期修繕計画にない工事の実施時はもちろん、長期修繕計画に記載された工事を予定通りに実施するとしても、個別に総会の決議をとる必要があります

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