4.ﾏﾝｼｮﾝに欠陥が見つかったら?〜住宅品確法とその活用 [ﾏﾝｼｮﾝ管理士 業務日誌]

2021年02月11日 by 重松ﾏﾝｼｮﾝ管理士事務所所長・ﾏﾝｼｮﾝ管理士 重松秀士

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指定住宅紛争処理機関(住宅紛争審査会)

その名のとおり､(欠陥)住宅紛争を解決するための機関で､｢建設住宅性能評価書｣が交付されている住宅がこの機関を活用できます｡｢住宅紛争審査会｣と呼ばれるこの機関は､後述の3種類の方法によって､裁判せずに迅速に住宅紛争を解決することを目指し､国土交通大臣が指定した各地の弁護士会が主体となって運営しています｡

3種類の紛争処理方法

指定住宅紛争処理機関(住宅紛争審査会)を活用してできる紛争処理は､｢1．あっせん｣｢2．調停｣｢3．仲裁｣の3種類です｡

1．あっせん

2．調停

3．仲裁

いずれの場合も､弁護士が紛争処理委員となり､その裁量の下に進めていきます｡建築の専門的な知識も必要となるため､建築士も委員として参加します｡
また､国土交通省は､品確法第70条に基づき紛争処理の参考となる｢住宅紛争処理技術関連資料(技術的基準)｣を公表しています｡この技術的基準が審議された国会の付帯決議には､速やかな紛争解決の参考にするべきことや住宅取得者の利益の保護に十分配慮して定めること等が記されています｡

なお､3の｢仲裁｣には時効を中断する効力がありますが､1の｢あっせん｣と2の｢調停｣はそれがありません｡
また､いずれの場合も､当事者同士の合意の上での各紛争処理となる点には注意が必要です｡たとえ管理組合がこの制度の｢仲裁｣を利用したいと思っても､あるいは､住宅紛争審査会から解決案が示されても､相手が応じなければ､他の道を模索しなければなりません｡
もちろん､この制度を利用することなく､最初から裁判を選択することも可能です｡

5．品確法と､売主のｱﾌﾀｰｻｰﾋﾞｽ基準について

新築時に売主からもらう書類の中に｢ｱﾌﾀｰｻｰﾋﾞｽ基準｣があります｡ﾏﾝｼｮﾝの共用部分等について､保証期間が定められています｡

品確法は｢法律｣です｡定められた期間内に対象部位について瑕疵があれば､住宅供給者が責任をもって補修したりその費用を負担したりしなければなりませんが､問題(紛争)となっている箇所が対象部位に該当するのか､また､竣工当初からの瑕疵に当たるのか等は明確でない部分も多く､意見が対立したりしています｡

一方､ｱﾌﾀｰｻｰﾋﾞｽ基準は売主と買主間の｢契約｣です｡
前述のような解釈の違いによって解決が長引くことを防止するため､契約期間内に予め決められた不具合等が発生した場合は､売主負担で補修するという内容です｡
また､品確法の期間が一律10年なのに対し､ｱﾌﾀｰｻｰﾋﾞｽ基準は2年〜10年とかなりの幅があります｡

【さいごに】引渡し後10年を迎える前に点検を!

押さえておいて欲しいﾎﾟｲﾝﾄが多く､文字量が多くなってしまいましたが､ある程度ご理解いただけたでしょうか｡

ﾏﾝｼｮﾝを管理する管理組合は､普段から共用部分を点検し､修繕等の対応を

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