3.管理委託契約書の落とし穴〜契約解除の条件を見直しませんか? [ﾏﾝｼｮﾝ管理士 業務日誌]

2022年03月12日 by 重松ﾏﾝｼｮﾝ管理士事務所所長・ﾏﾝｼｮﾝ管理士 重松秀士

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国土交通省関東地方整備局

• 本局で取り扱う事例はあくまでもﾏﾝｼｮﾝ管理適正化法を主体とした法律違反である｡例えば重要事項説明義務違反(72条)や契約成立時書面交付違反(73条)､金銭着服等による管理組合の財産棄損(81条)等
• 契約書自体に法令違反がないのであれば､あくまでも｢民―民｣の問題として､双方で話し合って解決して欲しい｡
• よって､今回の件は指導や指示の対象外である｡

一般社団法人ﾏﾝｼｮﾝ管理業協会

• 今回の問題は契約書の条文に違背しておらず､あくまでも｢民―民｣の問題である｡よって､双方が話し合って解決して欲しい｡
• 企業倫理上は問題があるかもしれないが､協会としては法律違反がない以上､契約終了時期を延長するなどの指導はできない｡
• そのこと(契約解除)によって管理組合に損害が発生した場合は損害賠償請求の対象になる可能性がある(民法第651条)

当事務所の顧問弁護士

私が所属しているﾌﾟﾛﾅｰｽﾞの顧問弁護士に相談したところ､

• 終了時期の延長申し入れに関しては､3ｶ月の猶予期間を定めた契約書がある以上､法的な力でこれを延長させることは難しい｡
• ただし､委任契約が終了しても差し迫った事情がある場合は､受任者は委任者が自分で事務処理ができるようになるまで(この場合は次の管理会社が正常に業務を開始できるようになるまで)委任事務を継続する義務があることを定めた民法654条の適用があるかもしれない｡

との助言がありましたが､結論としては､訴訟等をやるよりは双方で話し合うしかないという内容でした｡

6．新管理会社の選定作業〜引き継ぎまで

前述の見解･助言を参考に管理会社に再度契約の一部を延長するよう申し入れましたが､管理会社の回答は変わらず｢NO｣でした｡
理事会はこれ以上の話し合いは時間の無駄と判断し､次の管理会社を選定する作業に入ることにしました｡

1新管理会社の選定作業

<画像：【ｲﾗｽﾄ】見積取得〜面談>まずはﾏﾝｼｮﾝのｸﾞﾚｰﾄﾞやｺｽﾄ競争力などを考慮し､大手と準大手の中から複数社をﾋﾟｯｸｱｯﾌﾟして見積もりを依頼することにしました｡

大急ぎで共通仕様書や見積要項書を作成､現地下見と質疑回答を経て見積書を取得｡
金額や提出資料､提案内容などを考慮して契約先候補1社を絞り込みました｡

本来ならば､1社に絞り込む前に複数社からﾌﾟﾚｾﾞﾝﾃｰｼｮﾝを受けた後に本命の1社に絞り込むのですが､残念ながら今回はそこまでの時間はとれませんでした｡
理事会は､絞り込んだ1社からﾌﾟﾚｾﾞﾝﾃｰｼｮﾝを受け､ﾌﾛﾝﾄ担当者とも面談して大きな問題はなさそうなので内定とし､説明会及び臨時総会に諮ることとしました｡

ﾒｰﾙで契約解除通知を受け取ってから､ここまで約1か月半｡
次期管理会社を内定するまでに至りました｡

理事会では､本件に関する協議･意見交換をほぼ毎日のように実施していましたので､当時の苦労(苦悩)は､計り知れないものだったと思います｡

2説明会の開催

<画像：【ｲﾗｽﾄ】ｵﾝﾗｲﾝ住民説明会>次は､組合員に対する説明会の開催です｡
事案が重大な案件だけに､事情を組合員に説明し､臨時総会開催への理解を求めることが主な趣旨です｡

理事会と管理会社で説明会資料を作成し､ｺﾛﾅ禍を考慮しｵﾝﾗｲﾝ形式で実施しました｡

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