3.管理委託契約書の落とし穴〜契約解除の条件を見直しませんか? [ﾏﾝｼｮﾝ管理士 業務日誌]

2022年03月12日 by 重松ﾏﾝｼｮﾝ管理士事務所所長・ﾏﾝｼｮﾝ管理士 重松秀士

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是正

幸い異常発報は｢誤報｣であり､点検自体も行われていたようですが､点検後の報告書提出を要請し､その後はきちんと報告書が提出されるようになりました｡

3高額な工事金額

問題

<画像：【ｲﾗｽﾄ】高額な工事見積金額>顧問契約後､最初に相談を受けたのは電気設備の更新工事でした｡
管理会社主導で複数の工事会社から見積りを取得済みだったのですが､私から見たら明らかに金額が高く､しかも各社の見積額ほぼ横並びで､管理会社主導で談合をさせている可能性が濃厚でした｡

もしそうなら､善管注意義務違反(第5条)に相当します｡

是正

談合の証拠は見つからなかったものの､別の会社から見積りを取得したところ､全く同じ機種と仕様でほぼ半額でした｡
幸い､本工事について管理会社とはまだ契約前だったので､契約先を変更することにより大損をしないで済みました｡

4過剰な保険設定

問題

<画像：【ｲﾗｽﾄ】保険証券>火災保険の付保状況を確認したところ､再調達価額の100％を保険価額として契約していました｡
ﾏﾝｼｮﾝの火災保険はほとんどの場合｢新価実損払い^※1｣なので､過去の保険事故の事例(支払金額)からしても100％付保する必要はありません｡

1. 新価実損払い：契約金額以内であれば､約定割合に関係なく実際に修補するために必要な金額(新価)が支払われる契約

是正

当該ﾏﾝｼｮﾝの再調達価額を考慮すれば30〜60％で十分なはずでしたので､その点も含めて再検討を進言･提案し､最終的には当事務所の新木ﾏﾝｼｮﾝ管理士の診断の下､大幅に保険料を下げることができました｡

3．管理会社への改善申し入れとその後の対応

その後も理事会で約束したことを実施しなかったり､約束した納期を守ってくれなかったりが多かったので､担当者の上席を通じて､改善を申し入れました｡

1ﾌﾛﾝﾄﾏﾝ変更で大きく改善｡しかし...

<画像：【ｲﾗｽﾄ】ﾏﾝｼｮﾝのﾌﾛﾝﾄﾏﾝ>申し入れの結果､ﾌﾛﾝﾄ担当者を変更してくれました｡
変更後のﾌﾛﾝﾄﾏﾝは､まじめな青年できちんと対応してくれたし､理事会との約束事項も必ず納期通りに実行してくれましたので､理事会は､やっと業務が順調に進みだしてほっとしました｡

しかし､喜びも束の間｡
それから約半年ほどで､そのﾌﾛﾝﾄﾏﾝが退社してしまいます｡

その後は､上席自らが本ﾏﾝｼｮﾝの担当者となり業務対応をしてくれましたが､残念ながら､改善するどころかまた昔に近い状態になってしまいました｡

2新たな問題発生で､支店長との面談へ

そして､また問題が起こりました｡
かねてから検討していた長期修繕計画見直しの承認と修繕積立金の値上げを臨時総会に諮り､議案は承認されたのですが､改定された修繕積立金を､決められた徴収開始時期から徴収できない事態が起きたのです｡

理由を質したら､回答は｢失念していました｡徴収漏れの差額については来月の引落しに上乗せして徴収する予定です｣でした｡

長期修繕計画の見直しには､専有部分の給排水管を修繕積立金を使って更新する計画も含まれているので､修繕積立金も大幅に値上げする改定案でした｡

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