3.管理委託契約書の落とし穴〜契約解除の条件を見直しませんか? [マンション管理士 業務日誌]

2022年03月12日 by 重松マンション管理士事務所所長・マンション管理士 重松秀士


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こんにちは。重松マンション管理士事務所所長の重松です。
国土交通省(以下「国交省」)が公表している「マンション標準管理委託契約書」はみなさまご存じのことと思います。ほとんどの管理会社がこれを基本にして管理組合と管理委託契約を締結しています。
しかし、国交省が作成したこのモデルに、管理組合のリスク管理上、見直しが必要と思われる重要な点があったことに気が付きました

今回は、最近私が経験した管理会社変更事例において、管理組合と共にたいへんな思いをした事例をご紹介しながら、管理委託契約書の条件の一部見直しを提案したいと思います
なお、文中記載の条文番号は、都合上「標準管理委託契約書」の条文番号を引用しています。

目次

1.マンションの概要と顧問契約の経緯

<画像:【イラスト】顧客マンションのイメージ>対象物件は都内23区内の一等地にあるマンションです。
竣工当時は別の管理会社が管理していましたが、紆余曲折を経て最終的には大手の管理会社が管理していました。
大手の管理会社ではあるものの、実は日常の対応にかなり問題があり理事会は手を焼いていたようです。

そこで、適切な管理組合運営を目指してマンション管理士の導入を検討され、面談等の選考プロセスを経て、複数のマンション管理士事務所の中から当事務所が選ばれました。
その後2020年の通常総会決議を経て業務を開始しました。

2.現行管理会社の問題とその是正

理事長のご指摘の通り、管理会社の対応にはかなり問題がありました。
いくつか象徴的な事例を挙げてみます。

1理事会が探した業者の情報漏洩・出入り業者の恫喝行為

問題

<画像:【イラスト】電話で植栽業者を恫喝>管理会社提案の植栽管理に満足できなかったため、理事長がインターネットで別の植栽業者を見つけ、その業者の提案内容を理事会で報告したところ、あろうことか管理会社が現在出入りの植栽業者にその情報と内容を全て漏洩してしまいました

これは明らかに守秘義務違反(第16条1項)です

これだけではありません。
管理会社からそれを聞いた出入りの植栽業者が、提案をした植栽業者に電話して恫喝したことが判明しました

是正

私も同席の下、管理会社とオンラインで協議し、出入りの植栽業者を「出禁」としました

2長期にわたる排水設備点検報告の不備

問題

<画像:【イラスト】排水設備の報告書>異常発報がきっかけで、排水設備の点検報告書が約20年間提出されていないことが判明しました

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