3.マンションに欠陥が見つかったら?〜住宅品確法とその活用 [マンション管理士 業務日誌]

2021年02月11日 by 重松マンション管理士事務所所長・マンション管理士 重松秀士


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マンションの場合、具体的には基礎、杭、壁、柱、梁、桁、屋根版等を言います。これらの部分は、土や内外装材で覆われてしまうことが多いため、欠陥を発見することが難しく、何年かして何らかの現象が起きないと見つからない部分がほとんどです。ですから、瑕疵担保期間を長期間定めています。

<画像:【イラスト】構造耐力上主要な部分>
極めて重要な部分ですが、表面上分かりにくい場所が多いので要注意です。

なお、地盤の軟弱性等については品確法の対象外となっています。
しかし、建設するときに適切な地盤の調査を行わず、不適切な杭や基礎の工事をして建物が不動沈下などを起こせば杭や基礎に瑕疵があると判断されることもあります。数年前に横浜で発生した「傾きマンション事件」は、杭の施工に問題があり不動沈下したもので、結局、売主がマンションを建て替える結果となったことは記憶に新しいでしょう。

雨水の侵入を防止する部分

住宅が構造上安全であることは必須ですが、生活するうえで雨水の被害を受けないことも快適な生活を営む上での絶対条件です具体的には、屋根、外壁、開口部、雨水排水管等、瑕疵があれば室内に雨水が侵入してくる部分を対象としています
なお、キーワードは「雨水」と「室内」ですので、上階のベランダの床にひび割れがあり、そこから雨水が下階のベランダに垂れて来ても、室内ではないので品確法の瑕疵対象外ですし、給水管に瑕疵があって、水道水が漏ったとしても品確法の瑕疵にはなりません

<画像:【イラスト】雨水の侵入を防止する部分>
キーワードは「雨水」と「室内」です。

3.住宅性能表示制度

概要
供給された住宅がどの程度の性能を持っているのかを、共通の基準によって分かりやすく示すことにより、住宅取得者がどの程度の住宅を取得できるのか等、契約内容を明確にすることができる制度です。

性能表示の対象となっている項目は10項目で、それぞれに第三者機関がチェックした性能表示が「評価書」という形で明示されます。
なお、本制度は、品確法で規定された制度ではありますが、強制ではなく任意です

評価対象となる性能項目

性能表示の対象となる項目は国土交通省告示で明示されており、以下の10項目になります

評価対象となる性能項目

構造安全性
耐震等級、耐風等級、耐積雪等級など
火災時安全性
感知警報装置設置等級、避難安全対策など
劣化の軽減
劣化対策等級
維持管理への配慮
維持管理対策等級、更新対策
温熱環境(省エネ対策)
断熱等性能等級など
空気環境
ホルムアルデヒド対策、換気対策など
光・視環境
単純開口率、方位別開口比
音環境
重量床衝撃音対策、軽量床衝撃音対策など
高齢者等への配慮
高齢者等配慮対策等級など
防犯
開口部の侵入防止対策

それぞれの項目は、共通ルールに基づいた等級や数値で表示されるため、専門知識がない素人でも、他のマンション等と比較したり、自分のマンションがどういうレベルにあるのかを客観的に知ることができます

評価機関

前述の性能表示の評価(審査)は、国土交通大臣から指定を受けた評価機関が行います。性能評価や性能評価書の交付を業として行う第三者機関です。大臣の指定を受けた評価機関ですので、第三者性はもちろん、一定数以上の評価員を有していることや、業務を行うための十分な適格性を備えていること等が条件になります。

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