29.よそでは聞けない!大規模修繕工事を円滑に進めるためのﾋﾝﾄ [ﾏﾝｼｮﾝ管理士 業務日誌]

2016年03月02日 by 重松ﾏﾝｼｮﾝ管理士事務所所長・ﾏﾝｼｮﾝ管理士 重松秀士

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以上です｡専門委員会がうまく機能している例もたくさんありますが､それらの管理組合に共通していることは､専門委員の構成が建設関係者に偏っておらず､ﾊﾞﾗﾝｽが取れていることです｡また､実際に委員長が建設関係の方でなくうまくいっているｹｰｽも多く見られますが､委員長選出時､建設関係の方かどうか(専門知識の有無)を最優先する必要はないと思います｡

建設業界の実態を理解する｡

いまだに存在する談合に注意

大規模修繕工事で最も気を付けていただきたいことは｢談合｣です｡
日本特有の文化といわれ､｢談合は悪くない!必要悪だ!｣といわれたり､｢たとえ談合されても､工事さえきちんとやってもらえたらそれで良い｡｣などと言われたりします｡
一般の人からするとかなり乱暴な意見ですが､建設業界では意外と聞きなれた言葉なのです｡最近は建設業界もｺﾝﾌﾟﾗｲｱﾝｽを重視して､談合からの決別を謳っていますが､それは一流と言われたごく一部の大手ｾﾞﾈｺﾝだけであり､大規模修繕工事の専門会社を見ていると､残念ではありますが､それとは程遠いことが行われています｡

工事の発注は適正な価格で行われるべきであり､やたらと値切ったり買い叩いたりすることは適切とはいえません｡
しかし､特命発注でない限りは､競争原理が働いた適正な金額で発注するべきであることはいうまでもありません｡

管理組合の大切な修繕積立金が､不当な方法で､数百万円､数千万円と毀損されるわけですから､談合は必要悪ではなく明らかに不正手段です｡

では談合はどのようにして行われるのでしょうか｡
多くの場合､談合は､管理組合の味方であるはずの管理会社や設計事務所が､工事業者に情報を横流しして行われます｡情報とは､管理組合の予算額や見積を取得している業者名や業者数等です｡そしてそこには｢ｷｯｸﾊﾞｯｸ｣という業界特有の不正行為が関係してきます｡

まず下の表-1を見てください｡これは明らかに談合が行われた事例です｡
設計価格に対する各社の見積金額は､83.2％〜100.8％までの横並びです｡もちろんこれだけで｢談合｣と断言できるわけではありませんので､私たちは見積書の各項目の細かな部分や､引き合いから見積提出までの各社の行動など様々な要素を確認したうえで判断します｡
この時は､応募した工事業者全社を失格にして別の工事会社から再見積を取得しましたが､同じ仕様で見積金額は約3千万円下がりました｡もし談合が見抜けなかったら､A社かB社が受注して､多額のｷｯｸﾊﾞｯｸが設計事務所に支払われたことは容易に想像できます｡

次に表-2を見てください｡これは管理会社が音頭をとって談合をしようとしたのですが､談合に加わらない会社が1社見積に参加したため談合が成立しなかった事例です｡談合に加わらなかった会社はA社で､B社､管理会社､C社は話し合ったうえで談合をしています｡
中断の赤い囲みを見てください｡専門的なことは割愛しますが､談合に参加していないA社は､独自の判断で自社なりの価格で見積を提出していますが､残りの3社は話し合ったうえで､いずれも間違った金額をほぼ横並びの状態で計上しています｡このあたりは､専門家でないとなかなか分からないと思いますが､管理会社を含む3社は適正な競争を行っていません｡もしA社が競争に参加していなかった場合を想定してみてください｡管理組合は､B社､管理会社､C社の金額を比較したうえで､おそらく管理会社に発注していたと思います｡管理組合は､見積比較一覧表を見る前までは､管理会社に工事を発注してもよいと思っていましたが､この結果を見て管理会社に不信感を持ったため､当初の方針を変更してA社に発注することになりました｡その結果､管理組合は管理会社よりも約1千5百万円安く発注することができました｡

信頼できるﾊﾟｰﾄﾅｰを見つける｡

管理会社や設計事務所は､本来ならば管理組合にとって信頼できるﾊﾟｰﾄﾅｰであるべきです｡

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