20.マンション大規模修繕工事における談合の実態について(2) [マンション管理士 業務日誌]

2016年12月26日 by 重松マンション管理士事務所所長・マンション管理士 重松秀士


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冒頭にご紹介した談合の事例も、設計事務所が設計価格を業者に漏らしていることは明らかです。

管理組合は一見客

マンションのライフサイクルにおいて、外壁や屋上の大規模修繕工事は十数年に一度の周期で行います。また、給排水管の更新工事においては、一回限りの場合もあります。
これらのことを考えると、マンションの大規模修繕工事を生業としている設計事務所や工事業者にとっては、マンション管理組合はいわゆる「一見客」なのです。

ですから、そもそも「誠実に長い期間お付き合いをしたい。」という気持ちが希薄な業者にとっては、逆にありがたい存在です。マンションストックが増え続けている現在においては、大規模修繕工事を行うマンションは年々増加していますので、一発勝負で大儲けをすることができる「獲物」はいくらでもいるということです。

3.談合されないためには

では、管理組合が、談合で多額の修繕積立金を毀損しないためにはどのようなことを考えたらよいでしょうか。

本当に信頼できるコンサルタントを見つける。

設計事務所の中には談合を取り仕切ってキックバックを貰うようなことをやらない真面目な事務所もありますので、そのような設計事務所に業務を依頼することです。しかし、業界事情等に詳しくない管理組合がこのような設計事務所を見つけることは簡単ではありませんし、そんな設計事務所は、管理組合が公募で募集しても応募してくることはまずありません。
なぜなら、そのような設計事務所は、信用と評判で仕事の依頼が来ますし、管理組合が行う公募に参加して見積りを提出しても、管理組合が見積金額だけで評価してしまうことを知っているからです。

ところで、私の個人的な感想ですが、このような真面目な設計事務所の人たちにも申し上げたいことがあります。
それは、もう少し管理組合の目線でお仕事(営業活動を含む)をやっていただきたいという点です。

真面目な設計事務所の人たちの共通点は(あくまでも私見です)、

等です。そのうえ見積金額は問題設計事務所よりも高いのですから、なかなか採用されません・・・
決して悪気があるわけではないので私も歯がゆいのですが・・・

工事業者の選定には、設計事務所や管理会社を関与させない。

談合が一番起こりやすい過程は、工事業者を選定する段階です。
特定の個人の関与を避けるため、専門紙等を使って「公募」という方法で工事業者を募集する場合が多いのですが、実はこの段階で談合のメンバーが決まってしまいます。
募集については、予め公募の条件(資本金、業歴、施工実績、現場代理人の条件等)を決めて行いますが、多くの場合は設計事務所や管理会社が関与して条件を決めていきます。

談合を取り仕切る設計事務所等は、自社のいうことを聞く工事業者仲間が決まっていて、それらの業者しか応募できない条件を管理組合に提示します。
また、そのことを知っている他の工事業者も「どうせ応募しても、あの設計事務所なら自分の会社に仕事が来ることはない。」ということを知っていますので、端からあきらめてしまうこともあります。
ですから、公募の時点では既に談合メンバーが出来上がっているわけです。

当事務所が大規模修繕のコンサルティングを行う場合には、見積りを依頼する工事業者の選定には設計事務所や管理会社を関与させません。
つまり、管理組合がどの工事業者に見積り依頼をしたかは、設計事務所は分からないのです。
談合は、見積りに参加した全ての工事業者が「一枚岩」となって話し合わないとうまくいきませんので、どの業者が見積参加しているかとか、全部で何社が応募しているのかなどが分からないとそもそも談合はできません。

詳細については、専門的な知識や当事務所独自のノウハウ等もありますので割愛しますが、工事業者の選定に設計事務所や管理会社を関与させない手法はかなり有効です。

金額だけでコンサルタントや設計事務所を選ばない。

多くの管理組合はコンサルタントや設計事務所を選ぶ際には、金額が一番安いところに発注します。

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