2.長期修繕計画の工事金額は高い?30年は不要?あるある誤解集＜長期修繕計画の学び直し?＞ [ﾏﾝｼｮﾝ管理士 業務日誌]

2021年08月25日 by 重松ﾏﾝｼｮﾝ管理士事務所所長・ﾏﾝｼｮﾝ管理士 重松秀士

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こんにちは｡重松ﾏﾝｼｮﾝ管理士事務所所長の重松です｡

前回｢長期修繕計画の学び直し?〜あるある問題事例と最近の傾向｣に続き､今回は､長期修繕計画にまつわる｢あるある誤解集｣をご紹介します｡

長期修繕計画｢あるある誤解集｣

長期修繕計画の工事金額は高いので当てにならない!
この金額をﾍﾞｰｽに修繕積立金を算出したら､必要以上に高い修繕積立金を設定することになる!

解説

長期修繕計画で設定されている金額は､通常､現在における標準的な価格(いわゆる｢定価｣)で設定されています｡

従いまして､見積合わせや入札などの適正な競争原理が働いた場合は､この金額よりも安く発注することは可能です｡
ただ､なぜそのように設定するのかと言いますと､現在実際に発注できる金額で設定しておくと､将来の物価変動や社会情勢等の環境変化に対応できなくなる可能性があるからです｡

<画像：>例えば管理組合の一般会計予算案を作成する時､あるいは皆さまがお勤めの企業等における予算案作成時や､皆さまのご家庭における将来設計･貯金額の設定時などでお考えいただくと良いかもしれません｡
全く余裕がない､ﾋﾟｯﾀﾘの金額で設定する(している)でしょうか｡

通常､いずれの場合も､不測の事態等に備えてある程度の余裕を持たせるのが一般的です｡
ご家庭の場合､不足した際にﾊﾟｯと融通が利く何らかの蓄えがあるならばｷﾞﾘｷﾞﾘでも良いかもしれませんが､管理組合ではそうはいきません｡
特に高齢化が進んだﾏﾝｼｮﾝにおいては､一時金の徴収や修繕積立金の値上げは容易ではありませんので､将来の｢安心｣や｢利便性･快適性の維持･向上｣｢資産価値の維持･向上｣を考えるなら､なおのことではないでしょうか｡

見直しの際に下げればいいのか?

なお､長期修繕計画は定期的に見直すので､｢高かったらその際に修繕積立金の額を下げればよい｣という考えもあります｡

ﾏﾝｼｮﾝの状態･状況によってはそれで良い場合もあるかもしれませんが､下げる前に､

• 長期修繕計画の記載工事に漏れがないか
• ｺﾝｸﾘｰﾄ躯体をはじめとした各所の劣化状況をきちんと把握しているのか
• 時代遅れ(非効率･低機能･無駄に高ｺｽﾄ等)になっている工事や設備が前提になっていないか
• 高経年化に伴うｱﾙﾐｻｯｼｭやﾄﾞｱ等､専有部分も含めた給排水管･ｶﾞｽ管等､その他電気･防災設備､外構･土木工事等について検討されているのか
• 建替えや再生工事等について検討されているのか

等について､確認･検討することをお勧めします｡

これまで高経年化の団地等も含め多くのﾏﾝｼｮﾝのお手伝いをしてきましたが､建築時に最新であっても､その時々でよく検討した長期修繕計画であっても､想定外のことは起こり得ますし､内外の環境変化と共に適応が必要なこともあります｡

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