2021年04月08日 by 重松ﾏﾝｼｮﾝ管理士事務所所長・ﾏﾝｼｮﾝ管理士 重松秀士
こうした実態と経緯が伴えば､たとえ10年を超えていたとしても､｢欠陥住宅の供給を防止し､住宅購入者の利益を守る｣という立法趣旨の下､訴訟を起こすことなく､より良い解決に導ける可能性があるのでは､という期待､｢ひょっとしたら｣という願いがあったのです｡
しかし､調停外の解決策(不法行為による訴訟)も示されたものの､あくまでも品確法ﾍﾞｰｽの調停であり､相手の側の主張が大きく変わることもなく､住宅購入者(管理組合)が望むような結果は得られませんでした｡
たとえ明らかな｢施工不良実態｣があり相手が施工不良を認めていても､残念ながら調停で状況を変えることは出来ないのです｡
そして､調停当初の売主の｢協議してまいりたい｣という答弁は､時効等を狙った時間稼ぎの作戦でしかないことも分かりました｡
僅かでも相手の良心に期待するなどお人好しだと言われればそうかもしれませんが､こうした事実も含めてより多くの管理組合に知っていただき､早めの対策に繋げて欲しい､また､同じような状況になった際に参考にして欲しいと強く願っています｡
結果だけ見れば｢当然だろう｣と思われても仕方がありませんが､住宅購入者(管理組合)の側としては､やはり納得できない､大変残念で不満が残る結果でした｡
今回の調停結果は不本意なものでしたが､それ抜きに冷静に考えた場合､(たとえ築10年以上であっても)管理組合がこの制度を利用する価値はあるのではないかと思いました｡
たとえ不本意な結論であっても､法律の下に設立された中立な第三者専門機関ですから､単に｢相談した弁護士にこう言われました｣よりは､合意形成･意思決定しやすいように思います｡
しかしながら相応に時間はかかりますので､ｺｽﾄを掛けてでも早く結論を出したい場合は､この手の問題に強い弁護士に相談する方が早いかもしれません｡
また､前述の事例のように不法行為による訴訟を考える場合､消滅時効があるのでくれぐれもご注意ください｡問題が発覚したら､速やかにいつ時効になるかをご確認いただくのが良いと思います｡
それと､後述しますが､争点によっては(今回であれば､築10年以上で｢ﾀｲﾙの浮き･剥離｣だけであれば)門前払いになる可能性もありますのでご注意ください｡
今回の事案には､構造ｽﾘｯﾄの未施工という問題があり､これ自体は｢構造耐力上主要な部分の瑕疵｣といえるので申立てが門前払いとなることはありませんでした｡しかし､ﾀｲﾙの浮きや剥離はどう考えたらよいのか､私自身も迷うところです｡
施工不良によるﾀｲﾙの浮きや剥離は､落下したﾀｲﾙによって重大な人身事故に発展する可能性もありますし､区分所有法第9条※1も絡んで管理組合にとっては深刻な問題です｡
しかし､｢ﾀｲﾙ｣そのものは外装材なので構造耐力上主要な部分には当たりません｡
過去に私が読んだ参考書や専門家の意見によると､外壁を覆っているﾀｲﾙが剥がれてしまうとｺﾝｸﾘｰﾄが剥き出しになり､そこから雨水が室内に侵入するので｢雨水の侵入を防止する部分｣と解釈できるという説もありました｡私もこの考えには賛成ですが､今回の場合は｢10年の壁｣がﾈｯｸになってしまいました ｡
※1 ﾏﾝｼｮﾝの設置又は保存に瑕疵があり､他人に損害を与えた場合はその瑕疵は共用部分の設置又は保存にあると推定する
大前提は､新築後10年以内のﾏﾝｼｮﾝで､構造耐力上主要な部分と雨水の侵入を防止する部分､それと
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