2018年01月03日 by 重松ﾏﾝｼｮﾝ管理士事務所所長・ﾏﾝｼｮﾝ管理士 重松秀士
こんにちは｡重松ﾏﾝｼｮﾝ管理士事務所所長の重松です｡
私が10年来お世話になっている管理組合で､4年にわたる裁判をやっていましたが､2017年9月にようやく最高裁判所の決定が出て決着した裁判があります｡この裁判は､相手方(原告･控訴人･上告人)の代理人弁護士はこの業界でも有名な学者だったし､高等裁判所の判決が出た時点で､一部のﾏｽｺﾐにも紹介されましたのでご存じの方もいらっしゃると思います｡
事件の内容は｢修繕積立金を専有部分の工事に使用できるか｡｣というものです｡注目度の高い事案だと思いますが､今までは係争中であったこともあり､本件のご紹介は控えさせていただいておりました｡
しかし､最高裁判所の決定が出たことや､私のﾎｰﾑﾍﾟｰｼﾞで紹介することに関し､管理組合からの了解が得られたのでここに公表させていただくことにしました｡
簡単にいうと､本判決は､｢ﾏﾝｼｮﾝ管理組合が大規模修繕工事等の修繕を実施する場合､一定の条件のもとで修繕積立金を専有部分の工事に使用することは､違法ではない｡｣という内容です｡
ﾏﾝｼｮﾝの修繕積立金の使途については､多くの場合､管理規約で定められており､国土交通省ﾏﾝｼｮﾝ標準管理規約(単棟型)では､第28条(修繕積立金)に以下のように規定されています｡
上記の修繕は､全て共用部分が対象とされています｡
また､第21条(敷地及び共用部分等の管理)第2項には以下のような条文もあります｡
｢2 専有部分である設備のうち共用部分と構造上一体となった部分の管理を共用部分の管理と一体として行う必要があるときは､管理組合がこれを行うことができる｡｣
そして､その条文に関する国交省のｺﾒﾝﾄ欄には以下の2点があげられています｡
給排水管の横引管が｢専有部分｣であることを前提として､以上を素直に解釈すると､国交省は､｢専有部分を含む雑排水管の高圧洗浄等は管理費から支出しても良いが､更新(取替え)工事の場合は､専有部分に当たる部分の工事は個人負担でやりなさい｡｣と指導している事になります｡
築年数が経過した高経年ﾏﾝｼｮﾝが多くなった昨今､給排水管の更新工事はその事例がとても多くなっています｡
その際に､｢共用部分(竪管)の更新は管理組合の責任と負担で実施しますので､専有部分(横引管)については､個人負担でやってください｡｣となると､個人の経済的な問題もあり､専有部分の改修がなかなか進みません｡
専有部分の改修が進まないと､それを原因とした漏水事故が多発し､結局は管理組合運営に支障をきたします｡
そこで､管理組合に資金的な余裕や目途がある場合は､専有部分も修繕積立金で工事を実施する例は､最近は結構あります｡
それが､今までは大きく揉めたり裁判沙汰までならなかったのは､反対する人が少なかったからです｡
専有部分の更新工事は実施したいが､個人負担となると躊躇する住戸が出てくることは容易に想像できます｡しかし､それを修繕積立金を使って管理組合が実施してくれるのであれば反対する人はいないはずです｡
今回は､管理規約の改正･修繕積立金で専有部分の工事を一部実施することなどを提案した総会決議に関し､2名の組合員から｢総会決議の無効｣を主張して訴えられた事案です｡
ご紹介するﾏﾝｼｮﾝは､私が2005年からお世話になっているﾏﾝｼｮﾝで､概要は以下のとおりです｡
築40年目くらいから建替えも検討しましたが､容積率が現行法規をｵｰﾊﾞｰ(いわゆる既存不適格建築物)しており､同様の規模では建替えができないことが判りました｡
そこで､理事会と修繕委員会では､向こう30年間は十分に使用できる本格的な修繕工事を実施することを考え､従来型の大規模修繕工事ではなく｢ﾏﾝｼｮﾝ再生工事｣と名付け､本格的な検討に入りました｡
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