2018年01月03日 by 重松マンション管理士事務所所長・マンション管理士 重松秀士
既設の配管類と更新方法は以下の表のとおりです。
部位 | 現状 | 修繕計画 |
---|---|---|
排水管 | ・配管材料は白ガス管と塩ビ管が混在 ・横引管は、下階の天井裏に敷設されている | ・竪管・横引管とも硬質塩ビ配管に更新 ・なお、横引管は最高裁判例(平成12年3月21日)により「共用部分」 |
給水管 | ・配管材料は白ガス管 ・横引管は、床スラブの上にシンダーコンクリート数?を施工し、その中に埋設 | ・竪管・横引管とも架橋ポリエチレン管(電気融着継手)に更新 ・横引管(専有部分)は、シンダーコンクリート内に埋設(一部露出) |
トイレ | ・従来型便器(フラッシュバルブ方式・専有部分) | ・給水管、排水管の更新とともに、便器(節水タイプ・専有部分)も交換 |
浴室 | ・バランス釜タイプ ・浴室防水+押えコンクリート+タイル貼り ・椀トラップを経由して、下階天井裏から排水 ・浴室防水、トラップは共用部分 ・バランス釜、浴槽、内装タイルは専有部分 | ・バランス釜と浴槽を撤去してユニットバス化 ・ベランダに新規に給湯器(16号)を設置 ・床スラブに新たに穴をあけ、下階天井裏に排水経路を確保 ・ユニットバスと大型給湯器は専有部分 |
この表をご覧になって、皆様は何か感じられましたか?
更新工事の内容に、「ユニットバス」「給湯機」「便器」など明らかに専有部分である設備が多く記載されています。前述のとおり、横引管までを更新する例は多いと思いますが、ここまで踏み込んだ形での更新は珍しいと思います。
今回の、工事は共用部分の工事をするためには、浴槽も解体しなければできないとか、トイレの便器も従来品を再利用するなら保証が出ない等の難問が山積していました。
そのため、
この状態で、排水管を更新するには、現在設置してあるバランス釜と浴槽を一旦撤去し、洗い場の床を壊して、排水管と防水層をやり替えた後、また床のコンクリートを打設したうえで、一旦撤去したバランス釜と浴槽を再設置することになります。
検討しましたが、この工法では工期も費用も掛かり、且つ再利用するバランス釜や浴槽も問題なく再利用できる保証がありません。
ユニットバス方式にする方が、工期もコストもメリットがあることが判りました。
このように、ユニットバス、給湯器、便器などは明らかに専有部分ですが、この方法で施工する方が、工期も短く費用も安く上がることや、専有部分を個人負担にすると、前述のとおり、経済的な理由等で工事ができない住戸が発生することが明らかなので、全てを修繕積立金で賄い一斉に工事することを検討しました。
長期修繕計画を見直した結果、さすがに一時的に資金ショートすることが分かりましたが、金融機関からの借入れを利用すると何とかなることも分かりました。
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