15.顧問先マンションの排水管の更新工事が完了しました。 [マンション管理士 業務日誌]

2017年01月02日 by 重松マンション管理士事務所所長・マンション管理士 重松秀士


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築40年以上経過した顧問契約先のマンションにおいて、排水管の更新工事を実施していました。
過去のブログでご紹介した東京都内のマンションなので、覚えていらっしゃる方も多いと思いますが、約7か月の工事期間を経て、この度、工事が無事完了しました。
工事開始前からわかっていたことですが、このマンションでは以下のような特徴があり、当初から大変な工事を行う覚悟が必要でした。
  1. 排水横引管が、共用部分として下階の天井裏に敷設されており、工事には天井の解体・復旧が伴う。
  2. 多くの住戸でリフォーム工事を実施しており、竣工当初の状況と現在の状態がかなり違っているので、個々のお部屋にあわせた改修計画が必要
  3. 300戸近いマンションであるが、居住している区分所有者が少なく、約3分の2が賃貸住戸となっているので、居住者の協力がなかなか得にくい。
マンションにおいて、給排水管の更新工事を実施することの難しさについては、外壁や屋上を主体としたいわゆる大規模修繕工事との大きな違いをご理解いただければわかりやすいと思います。下の表をご覧ください。
項目大規模修繕工事給排水管更新工事
大掛かりな足場必要不要
工事対象となる共用部分専有部分と区分しやすい専有部分と一体となっており、区分しにくい
工程管理天候等に左右されるが、再調整が可能天候の影響は受けないが、1日刻みの詳細な管理が必要
住戸内への立入原則不要必要
室内工事なし内装の解体・復旧を伴なうことが多い
居住者の協力が得られない場合玄関扉関連、ベランダの工事等ができないことがあるが、全体の工事に与える影響は少ない1つの住戸が立ち入り等に協力してくれないと、その縦系列の住戸全ての工事ができない場合もある

どうでしょうか?給排水管の更新工事に関しては、「新築とは異なり、技術的にはそれほど高度な水準を要求されるものではないけれど、工程や各住戸の各種調整がとても難しい。」とよく言われますが、上の表をご覧になるとなんとなくご理解いただけると思います。

実際に工事を始めてみると「絶対に室内に入ってもらっては困る。」とか、「平日の昼間は不在なので、俺の家だけは日曜日に工事をやれ!」等という話もよく聞きました。

更には、多くの住戸でリフォームを実施しているのですが、浴室やトイレの専有部分の機器(バスタブや便器)を更新する場合、下階の共用配管との接続工事は、下階の住戸の協力を得て下からきちんと接続しなければならないのに、それをやらずに自分の階だけで工事を済ませてしまっているような例もありました。
こんな場合は、きちんと接続できないだけでなく、上下階の防火区画を壊したままになっている住戸も散見されました。

今回の工事は、途中でアスベストを使用した建材が発見され、法律に基づいて処理する費用が予想外に掛かったり、1階の床下ピットで新築時の大量の廃材が見つかったり等大変でした。
でも、工事会社の機敏な対応と判断のおかげで、それらの「苦難」をすべて克服し、300戸以上の住戸の全ての工事を完成することができました。
ちなみに、今回の工事の発注方式は、責任施工を前提として大手工事会社に提案型の見積りをお願いしました。
また、提案見積りに際しては、工事会社もかなりの見積りコストがかかることを考え、各社に見積費用をお支払する条件でコンペをしていただきました。

工事の様子

<画像:monnaka-05.jpg>
<画像:monnaka-06.jpg>
竣工当時の状態を下階の天井裏から撮影しました。

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