10.実は大規模修繕工事の談合を招いている､管理組合の心理と行動 [ﾏﾝｼｮﾝ管理士 業務日誌]

2019年03月01日 by 重松ﾏﾝｼｮﾝ管理士事務所所長・ﾏﾝｼｮﾝ管理士 重松秀士

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彼らは､裏で工事会社に談合をさせて多額のｷｯｸﾊﾞｯｸを要求するようなことはしませんし､自分たちの仕事に誇りを持ち､堂々と業務を行っています｡

しかし､価格の安さや､一見すると誰もが良さそうに思える表面的な指標､時には過剰とも思える応募条件を重視してしまう管理組合の心理と行動が､実は彼らを遠ざけてしまっているのです｡

工事会社の選定についても同様ですが､管理組合の立場で考えれば､｢○○もあった方が良い｣と､ついｱﾚもｺﾚもとなるのは仕方がないことです｡誰だって｢しっかりした会社｣に依頼したいと思いますし､悪質な会社に騙されたくありません｡

しかし､昨今ﾆｭｰｽを賑わす談合事件や偽装事件等を見ても､一見して優良に見える､しっかりして見える会社なら安心!､という単純なものでないことはご理解いただけると思います｡むしろ､業績への執着や圧力が強い会社の方が､不正に手を染めやすい場合もあります｡記憶に新しい､地銀の不正融資問題もそのﾊﾟﾀｰﾝです｡

そして､そのような管理組合の心理･行動が､図らずも堅実で真面目な会社が選ばれない､あるいは応募できない状態を生み､結果として､それらを巧みに利用する悪質ｺﾝｻﾙの台頭を許す要因になってしまっているのです･･･｡

悪質ｺﾝｻﾙの被害にあわないためには･･･

ﾏﾝｼｮﾝにとって大規模修繕工事は､多額の修繕積立金を使って十数年に一度行う一大ｲﾍﾞﾝﾄです｡組合員がｺﾂｺﾂためた修繕積立金を不当に詐取されることは許されません｡

では､どうしたらそのような被害にあわないようにできるのでしょうか?
対策を取られてしまうのであまり詳しく書けませんが､今回は､過去の補足もしながら2点ほどご紹介いたします｡

【1】設計事務所(設計ｺﾝｻﾙ)は､見積金額や会社規模だけで選ばない

合計金額の大小だけで判断しない

<画像：【ｲﾗｽﾄ】見積書>専門知識がない管理組合にとっては､見積書一つをとっても難解です｡
そのため合計金額だけを見て判断しがちですが､設計事務所の見積書を確認する際は､合計金額だけでなくその内訳までよく見て比較し､｢なぜ安いのか(高いのか)?｣等､不明な点は質問をするなどして､工数や単価が妥当であるかを見極めるよう努めてください｡

過去の事例として一つ挙げると､工事会社の評価書作成の工数が少ない場合は注意が必要です｡

評価基準をよく考え､表面だけで判断しない

工事会社の場合は､工事の完成や引渡後の保証などの問題があるので､会社の規模や財務内容も含めた信用度(倒産ﾘｽｸ)は､重要な指標の一つになります｡

もちろん設計事務所(設計ｺﾝｻﾙ)の場合もそれらを完全に無視するわけにはいきませんが､果たして同じような評価基準､優先順位で考えるべきものでしょうか?　過剰な条件をつけていないでしょうか?　表面的なｽﾍﾟｯｸだけで判断しようとしていないでしょうか?

例えば･･･

• 資本金は○千万以上!
• 技術者(一級建築士)は○○名以上!
• 図面と予算案を提出して!(契約前にﾀﾀﾞで)

設計ｺﾝｻﾙの業務はﾏﾝﾊﾟﾜｰが主体であり､単純な規模の大小よりも､実際にやってくれる担当者の人となりや､個人としての実力や経験等による部分が大きくなります｡

例えば一定以上のﾚﾍﾞﾙにある管理会社であれば､ﾌﾛﾝﾄﾏﾝによって管理の質や満足度が大きく変わるのと同じ､といえば､少しはご理解いただけるでしょうか｡

現在検討中であれば､本当にそれらが必要かどうか､どこまで優先するべきか､もう一度見直すことをｵｽｽﾒします｡

時間をかけて面談し､書類やﾌﾟﾚｾﾞﾝだけで判断しない

困ったことに､悪質ｺﾝｻﾙはﾌﾟﾚｾﾞﾝ上手で対応も丁寧です｡ですから､書類上だけでなく､対面上も､やっぱり｢良さそうに｣見えたりします｡

従って､応募書類やﾌﾟﾚｾﾞﾝ(資料)だけで判断するのではなく､じっくりと時間をかけて面談(ﾋｱﾘﾝｸﾞ)し､実際の担当者も含めて適任かどうか､信頼できそうかどうか判断することをｵｽｽﾒしています｡

面談やﾌﾟﾚｾﾞﾝの場に漠然と臨まない

直接話ができる面談やﾌﾟﾚｾﾞﾝの場は貴重な機会です｡

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