37.【ｺﾗﾑ】管理費等の滞納について　 [法律･財務などのｿﾌﾄ分野]

2003年04月01日 by 重松ﾏﾝｼｮﾝ管理士事務所所長・ﾏﾝｼｮﾝ管理士 重松秀士

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今回は､主にﾏﾝｼｮﾝ管理費等の滞納に対する法的手段の活用について記述しています｡
今年になって､一部改正された法律に基づき修正しています｡

なお､重松ﾏﾝｼｮﾝ管理士事務所では､ﾏﾝｼｮﾝ管理費滞納にお困りの管理組合の方々のために管理費滞納問題ｺﾝｻﾙﾃｨﾝｸﾞ･支援を行っていますが､この記事を掲載したあと管理費等の滞納事件として6件の訴訟を経験いたしました｡

ﾏﾝｼｮﾝ管理費滞納問題は､これから更に増加する傾向にあると思います｡

管理費等の滞納問題について

管理費等の滞納者の存在は管理組合にとってもっとも頭が痛い問題です｡
最近､東京都墨田区で実施した分譲ﾏﾝｼｮﾝに関する調査では管理費等を3ヶ月以上滞納している区分所有者がいるﾏﾝｼｮﾝは全体の約4割もあるとのことです｡
今回は再三の督促も効果がなく､管理組合としても法的手段を実施する場合に関してお話いたします｡

1．区分所有法7条の先取特権について

簡単に言うと滞納区分所有者に対してはその人の動産(車や美術品等)や区分所有権の上に先取特権(優先的に回収できる権利)を有するというものです｡優先的に回収できるので管理組合にとっては強い見方と思われるかもしれませんが実はそうでもないのです｡

先取特権は登記された抵当権などには劣後します｡つまり､米屋さんや酒屋さんの｢ﾂｹ｣よりは優先しますが銀行やﾛｰﾝ会社の抵当権には優先しません｡

だいたい管理費等を滞納する人のﾏﾝｼｮﾝ登記簿を調べてみるとほとんどが銀行やﾛｰﾝ会社の抵当権だらけです｡そのような人に先取特権を主張しても皆さんのところに回ってくる分はまったくないのが現状です｡
又､動産に関しても本人の了解がないと先取特権で持っていく事が出来ません｡普通は本人が了解するはずがありませんしその対象も限られています｡
だから､先取特権を利用して滞納管理費等を回収することは現実には不可能と考えていたほうがいいと思います｡

2．支払い督促制度について

この制度の特徴は

･申し立て方法が簡単で費用も時間も余りかからない｡(印紙代は通常訴訟の半額)
･裁判所は債権者つまり皆様の主張のみで督促の申し渡しをします｡(債務者を審尋しない｡)
･相手方の住所地の簡易裁判所書記官に申し立てる｡

問題点は

･相手方が異議を申し立てた時は普通訴訟に移行するため､債務者住所地での裁判となります｡ですからﾏﾝｼｮﾝは東京だけれども滞納している区分所有者が北海道にいるような時は問題が発生する可能性があります｡
･相手が所在不明の場合は利用できません｡(公示送達不可)

3．小額訴訟について

この制度の特徴は

･訴額が60万円以下の金銭支払請求事件に限られること｡→早めの対応が大切になります｡
･審理は原則1回で即日判決が言い渡されます｡
･支払い督促と同様に原則として相手方の住所地の簡易裁判所に申し立てます｡しかし､管理規約で合意管轄裁判所が定められている場合や､裁判所の判断でﾏﾝｼｮﾝ所在地の裁判所での実施が可能です｡

問題点は

･同一裁判所では1年間に10回までしか利用できないこと｡もっとも10回以上も利用するようではどうしようもないですよね｡
･やはり相手方が所在不明の場合は利用できないこと｡

4．通常訴訟について

いわゆる普通の裁判です｡ﾏﾝｼｮﾝ管理組合の所在地を管轄裁判所とすることが可能で､滞納者が所在不明でも所定の手続きを踏めば公示送達という形で裁判を開始することも出来ます｡
しかし､弁護士費用がかかる事や裁判が長期化することも考えられますので多額滞納の場合に限られると思います｡

5．勝訴判決により強制執行を実施する場合

差押さえる財産は大きく分けて次の3つです｡

･債権　賃料債権(家賃)･給料債権･預金債権
区分所有者が持つ賃料債権は全額差押さえることが出来ます｡
区分所有者がまだ働いていて給料がある場合は給料を差押さえることが出来ます｡
　但し､全額差押さえは無理です｡手取り44万円までは1/4まで､
　44万円を越える部分は全額差押さえ可能｡

･動産(自家用車や美術品など)

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