31.【ｺﾗﾑ】標準管理規約の改正について [法律･財務などのｿﾌﾄ分野]

2004年02月18日 by 重松ﾏﾝｼｮﾝ管理士事務所所長・ﾏﾝｼｮﾝ管理士 重松秀士

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?理事長の権限がより明確になりました｡
今までの標準管理規約には理事長の権限として損害保険の付保･請求･受領に関して記載がありましたが､今回の改正で共用部分について生じた損害賠償金及び不当利得による返還金の請求及び受領について区分所有者を代理する権限が付与され訴訟追行権が認められることが明記されました｡

3．ﾏﾝｼｮﾝを取り巻く情勢の変化を踏まえた改正

(1)新しい管理組合の業務について

?ﾏﾝｼｮﾝの適正な維持管理には定期的な修繕を行うことが必要なことを踏まえ､前述の設計図書の管理の他に､修繕等の履歴情報の整理及び管理を管理組合の業務に加えました｡
今後のﾏﾝｼｮﾝの維持､管理､修繕を円滑に行うことが目的です｡

?駐車場の使用料を管理費及び修繕積立金とは区分して経理できることをｺﾒﾝﾄに謳いました｡
機械式駐車場の多額の収入を管理費収入として受け入れ､ついそのまま管理費として使ってしまう管理組合がとても多く存在します｡そのため､管理で少々無駄遣いをしても駐車場収入でｶﾊﾞｰできているので問題が表面化していないのです｡
私は駐車場､特に機械式駐車場を設置している管理組合は駐車場収入を別途に管理するか､または駐車場収入から駐車場ﾒﾝﾃﾅﾝｽ費を引いた残りは全額修繕積立金に繰り入れることをお勧めいたします｡
そうすることにより将来の機械式駐車場の更新費用の確保や､日常の管理費の節約を検討することにつながると思います｡

?高齢者問題やﾋﾟｯｷﾝｸﾞ等の地域犯罪の防止に備え地域ｺﾐｭﾆﾃｨｰの形成が重要な課題とされています｡今回の改正では管理組合の業務に地域ｺﾐｭﾆﾃｨｰの形成を加えそのために必要な費用を管理費から支出できるようにしました｡
具体的には管理組合が実施する催事の開催費用や居住者間のｺﾐｭﾆﾃｨｰ形成に必要な費用､役員が地域の会合に出席するときの費用などです｡
一方､各居住者が各自の判断で加入する町内会費や自治会費は居住者が任意に負担するものであり管理費から支出すべきではないと明確に謳っています｡
しかし私はこの考え方には多少違和感を覚えます｡ﾏﾝｼｮﾝを建設する際には騒音､振動､埃､車両､通行の問題で少なからず地元自治会の協力や理解が無いと建設できません｡そして､建設の際に､入居者には全員自治会に加入してもらうことを前提に地元自治会が工事に協力する約束を取り交わしている場合が多いのです｡そして､分譲時に｢重要事項説明｣の中にも容認事項として自治会に加入することや費用を管理費から支払うことを明記している場合があります｡
ｺﾐｭﾆﾃｨｰ室や集会所が無い50戸以下の小規模ﾏﾝｼｮﾝでは､自治会の施設を無償で使用できるﾒﾘｯﾄなどもありますので､そのﾏﾝｼｮﾝの区分所有者同士の最終判断で決定されたらいいと思います｡

(2)管理組合の運営や組織について

?従来曖昧だった普通決議における議長の議決権をはっきりさせ､最初の採決時から議長個人の議決権を行使できることとなりました｡このことにより普通決議は議長も含めた出席組合員の過半数で決議することになり､賛否同数の場合は否決となります｡

?理事会が必要に応じて管理組合運営に必要な専門委員会を設けることができることになりました｡ただし､専門委員会の検討対象が理事会の権限と責任を超える場合や調査や活動に多額の費用を要する場合などは総会決議が必要となります｡

?従来は理事の代理出席が問題となっていましたが､今回の改正では理事に事故があったときは特定の人(配偶者や1親等親族など)に限り代理出席できることを規約に定めることが可能となりました｡

?また､任期途中で理事に欠員が出たときには理事会で理事を補充できることを規約に定めることが可能になりました｡

(3)管理費等の未納区分所有者や義務違反者に対する措置について

?未納区分所有者(いわゆる滞納者)に対する支払請求の訴訟を理事会決議で実施できるようになりました｡従来は総会決議とされていましたので組合として訴訟を起こす場合は迅速な対応ができない場合もありましたが今回の改定で､滞納者に対してすばやく対策が取れるようになりました｡

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