29.【ｺﾗﾑ】ﾏﾝｼｮﾝの長期修繕計画と劣化診断について [建築･設備などのﾊｰﾄﾞ分野]

2005年08月12日 by 重松ﾏﾝｼｮﾝ管理士事務所所長・ﾏﾝｼｮﾝ管理士 重松秀士

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良好なﾏﾝｼｮﾝｽﾄｯｸの増加と､既存ﾏﾝｼｮﾝの市場における適正な評価を目的として､今年の秋から｢ﾏﾝｼｮﾝ履歴ｼｽﾃﾑ｣が国の施策として開始されます｡
ご存知のとおり､ﾏﾝｼｮﾝの適正な維持管理を実施するには､適正な長期修繕計画書の作成が欠かせません｡
そして､その長期修繕計画書に基づいて計画的な修繕と資金計画を実施していく必要があります｡

　ところが最も大切なその｢長期修繕計画書｣が結構おざなりに作成されて､あまり活用されていない場合が多いのです｡
今回は､ﾏﾝｼｮﾝにとって重要な｢長期修繕計画書｣の作成と｢建物劣化診断｣の実施についてお話致します｡

1．ﾏﾝｼｮﾝの長期修繕計画書とは?

　いくつかのﾊﾟﾀｰﾝがあります｡
｢管理会社にいわれたから…｣､｢もう10年たったから…｣､｢汚くなったから…｣､｢居住者から苦情が出たから…｣これらの話を良く聞きます｡
間違いではありませんが､きちんとした理由ではありません｡
答えは漠然としていますが､｢必要な時期に､適正な修繕を実施する｡｣です｡
そして､25年〜30年間において､いつ､どのような修繕を､いくらかけて実施するかを記載したｽｹｼﾞｭｰﾙ表が｢長期修繕計画書｣です｡

　一般的には横長の表になって､修繕工事の支出金額と修繕積立金の収支関係が一緒に記載されている例が多いと思います｡
また､数字が並んだ表だけではなんとなく分かりにくいので､ｸﾞﾗﾌ化した別紙とｾｯﾄになっているのが普通です｡

2．適正な長期修繕計画書の作成ﾎﾟｲﾝﾄは?

　しかし､それはあくまで標準的な場合であり､ﾏﾝｼｮﾝによっては必ずしも同一ではありません｡
海の近くのﾏﾝｼｮﾝはｻﾋﾞが発生するのが早いとか､水道水の水質がよくないので給水管の傷みが早いとか､ﾃﾚﾋﾞの共同視聴設備はまだ交換する必要がないのだけれども地上波ﾃﾞｼﾞﾀﾙに対応するためにいやでも工事を実施する必要があるなどです｡

　また､修繕とは基本的にﾏﾝｼｮﾝを購入したときの状態にできるだけ戻す(近づける)ことですが､社会的な生活水準の向上や居住者の要求によりﾚﾍﾞﾙｱｯﾌﾟ(ｸﾞﾚｰﾄﾞｱｯﾌﾟ)をする必要に迫られることもあります｡
ですから､通り一遍の計画書ではなくそのﾏﾝｼｮﾝの実態や､居住者の要求にあった長期修繕計画を作成する必要があるのです｡
また､ﾏﾝｼｮﾝが積み立てるべき修繕積立金の妥当性も検討しなければなりません｡
つまり､現在の積立金の額で将来も大丈夫なのか､いつかは値上げしなければいけないのか､それともある時期に一時金として多額のお金を徴収しなければいけないのかなども同時に検討します｡

3．ではどうやって作成すればいいの?

　よく､｢無料でやってあげますよ｡｣という会社があります｡1社は管理会社そしてもう1社は修繕専門会社です｡
しかし､私の考えからするとそのような診断はあまり感心しません｡
なぜなら､管理会社が無料で実施してくれる作業は主にｺﾝﾋﾟｭｰﾀｰｿﾌﾄを利用し､築年数や住戸数など必要な項目をｲﾝﾌﾟｯﾄすれば簡単にできる物で｢概算法｣といわれます｡

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