32.築30年を経過しました｡建替か再生か? [ﾏﾝｼｮﾝ管理Q&A]

2004年10月24日 by 重松ﾏﾝｼｮﾝ管理士事務所所長・ﾏﾝｼｮﾝ管理士 重松秀士

Q．築30年を経過しました｡建替か再生か?

築30年のﾏﾝｼｮﾝです｡今後､修繕して維持していくべきか建替えを検討したほうが良いのか判断がつきません｡

A．ﾏﾝｼｮﾝの建替えは築年数だけの問題ではなく現状を十分に把握してから判断するべきです｡

確かに30年を経過したﾏﾝｼｮﾝは建替えの検討が必要な時期でもありますが､ﾏﾝｼｮﾝの建替えは築年数だけの問題ではなく現状がどのようになっているかを十分に把握してから判断するべきです｡
安全性に緊急を要するのか?使い勝手などが悪くてどうにもならないのか?現在の建築基準法にどれだけ適合していないのか?等の判断が必要です｡

又､ﾊﾞﾌﾞﾙ時代なら容積率(ﾏﾝｼｮﾝの敷地面積に対する､建物の床面積の割合)に余裕のあるﾏﾝｼｮﾝは等価交換方式を利用してとてもよい条件で建替えができました｡
このようなﾏﾝｼｮﾝが全国で約110物件あります｡

しかし､現在の経済情勢を考えた時はそうはいきません｡
ﾏﾝｼｮﾝの規模やｸﾞﾚｰﾄﾞにもよりますが､同じﾏﾝｼｮﾝを建替えるには､平均して1戸あたり1500〜2000万円の自己負担が必要になる場合もあります｡
つまり資金計画なども必要になります｡
又､単独での建替事業ではなく､周辺建物なども含めた都市計画の中で進めていかなければならない場合もあります｡
そうなってくればもう｢都市の再開発｣ということになります｡

骨格がしっかりしていればまだまだ修繕で維持できる場合もありますので､一度建物診断を実施されることをお勧めいたします｡最近では建物診断を専門としている会社もあります｡
いずれにしても､ﾏﾝｼｮﾝ管理士や再開発ﾌﾟﾗﾝﾅｰなどの専門家を活用されることをお勧めします｡