73.管理費削減について [ﾏﾝｼｮﾝ管理士奮闘記(事例紹介)]

2005年01月20日 by 重松ﾏﾝｼｮﾝ管理士事務所所長・ﾏﾝｼｮﾝ管理士 重松秀士

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その他いろいろ努力をして見ましたが､条件的に他社への変更が難しい項目や､数社から見積を採取したが現在の業者が一番安かったなどがあり､思うように削減できなかった項目もありましたが､理事会が一生懸命取り組みそのことを居住者に広報することにより従来と比較して少しずつﾏﾝｼｮﾝ内のｺﾐｭﾆｹｰｼｮﾝが良くなったことは別の意味での成果でした｡

この程度の規模のﾏﾝｼｮﾝでも､管理費削減に真剣に取り組めばかなりの成果が見込めます｡規模が大きいﾏﾝｼｮﾝならなおさらです｡

管理費削減のﾎﾟｲﾝﾄ

1．最初から｢○％削減を目標!｣という考え方はやめよう

現在の管理費の妥当性を検討することからｽﾀｰﾄするのは当然ですが､やみくもに削減額を設定して進めるのは感心しません｡問題にすべきは管理費の金額ではなく､ｻｰﾋﾞｽの内容と支払っている金額が見合っているかの判断が最初です｡
そして更に価格を下げたい場合は､ｻｰﾋﾞｽがどこまで低下しても許容できるかの判断をすることになります｡
｢○○円削減するぞ｣からｽﾀｰﾄすると､価格ばかりに目が行ってｻｰﾋﾞｽの内容が粗悪になったり､信用性が低い業者を起用したりして結局は居住者が迷惑し､最終的には高い買い物に付くこともあります｡

2．現在の業者との契約内容をよく理解すること｡

ご存知のように､ほとんどの契約書には契約を解除する時の｢予告期間｣が設定されています｡1ヶ月のように短いものもありますが3ヶ月や時には6ヶ月というものもあります｡ある業者の契約内容を見たら｢契約を途中で解除する時には違約金として1年分の保守料を支払う｣というものもありました｡
つまりいつでもﾒﾝﾃﾅﾝｽ業者を変更することが可能なわけでないことを理解し､交渉方法や変更時期などを頭に入れたうえで実施すべきです｡

3．広報で居住者(区分所有者)にまめに知らせること｡

　管理費削減に関しては理事会が中心で実施することが多いと思いますが､業者の変更等に関しては広報で居住者にお知らせしていくべきです｡
理事会は当然にﾏﾝｼｮﾝ管理組合全体の利益を考えてやっているのですが､居住者の方からすると｢今までの業者でかまわないのになぜ変更するの?｣｢逆にｻｰﾋﾞｽの低下につながるのではないの?｣と考える人もいるかもしれません｡
また､業者との契約内容によっては｢理事会決議｣ではなく｢総会決議｣が必要な場合もありますので注意が必要です｡

4．専門家を活用しよう

1．でも述べたように､管理費の削減は価格ばかりを見て決定してはいけません｡
価格とその内容を判断して進めていくべきですが､理事会や管理組合にその専門家が必ずいるとは限りません｡どちらかというと専門外の方がほとんどです｡
更に一概に管理費削減といってもｴﾚﾍﾞｰﾀｰ､機械式駐車場､消防設備等のﾒﾝﾃﾅﾝｽから始まって､清掃工事､各種設備の定期点検､共用部分の火災保険､ﾍﾟｲｵﾌを含む金融商品､電気料金契約形態の見直し､そして本丸は管理会社に支払う管理委託費や管理員業務費など多岐に及びます｡

これだけの項目に関して内容と金額を分析し更に業者と交渉することは大変な困難を伴います｡
ﾏﾝｼｮﾝ管理士の宣伝をするわけではありませんが､私はこのようなときには専門家としてのﾏﾝｼｮﾝ管理士を活用することをお勧めします｡

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