73.管理費削減について [ﾏﾝｼｮﾝ管理士奮闘記(事例紹介)]

2005年01月20日 by 重松ﾏﾝｼｮﾝ管理士事務所所長・ﾏﾝｼｮﾝ管理士 重松秀士

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私のﾏﾝｼｮﾝ管理士事務所で実施した事例を基に､管理費削減(管理ｺｽﾄ削減)について書かせていただきます｡
小規模なﾏﾝｼｮﾝでも､真剣に取り組めばかなりの効果が期待できます｡
皆様のﾏﾝｼｮﾝでも実行してみたらいかがでしょうか｡

最近週刊誌や専門誌で話題になっているﾏﾝｼｮﾝの管理費について､その削減方法等に関してお話したいと思います｡
一概に管理費削減といっても進め方などをよく理解していないと､ﾄﾝﾁﾝｶﾝなことをやってしまい､最終的には管理組合の利益にならなり場合もありますので良く考えて実施することが必要です｡

1．背景

ﾏﾝｼｮﾝの管理費は自分たちが試算して決定するべきですが多くのﾏﾝｼｮﾝではそうなっていません｡
分譲会社か､その子会社の管理会社が決定し､それに何の疑問も抱かずに購入時に印を押してｽﾀｰﾄします｡

2．抱える問題

最初の頃は問題が表面化しませんが､年月がたつと毎月かなりの額を払っているはずなのに修繕積立金が足らないから値上げして欲しいなどと言われて不思議に感じだします｡

3．解決策

やはり勉強や調査が必要です｡一番良いのはﾏﾝｼｮﾝ管理士等の専門家に相談したり､交流のあるﾏﾝｼｮﾝ管理組合との情報交換です｡

4．結果は

小規模なﾏﾝｼｮﾝでもその気で取り組めば年間にかなりの額の管理費を削減できます｡
その分がﾏﾝｼｮﾝの修繕に必要な積立金に回すことができれば将来の修繕対策も余裕が出ます｡

事例紹介

管理組合(区分所有者)と管理費の不思議な関係?

　多くの居住者(区分所有者)は､自分が支払っている管理費や修繕積立金が適正な額かどうか考えたことはないと思います｡それどころか自分が一体いくらの管理費を支払っているかも知らない人が大半です｡大きな理由の一つとして､自分の銀行口座から自動的に引き落としをされているからｻﾗﾘｰﾏﾝが税金を源泉徴収されている場合と同じ感覚になってしまいます｡
　そして､管理業者の言いなりに管理費を支払い(引き落とされ)､使用される用途にも金額にも無関心になってしまいます｡しかし区分所有者もいつまでもこのままではいません｡ある事をきっかけに管理業者に対して大反撃を開始します｡

そして｢きっかけは〜｣?

　ﾌｼﾞﾃﾚﾋﾞではありません｡最近は週刊誌を主体としたﾒﾃﾞｨｱでﾏﾝｼｮﾝ管理に関する問題が多く取り上げられ管理費についても結構話題になってきました｡
そんな時に､たまたま疑問を持っていた区分所有者が管理組合の理事や理事長になった時は俄然やる気を出して自分のﾏﾝｼｮﾝの管理費が妥当かどうか調査し始めます｡
さあ､管理業者は大変です｡あの手この手で｢自社の管理費は高くありません｣と言うのですがなかなか説得力がありません｡

　結局最終的には｢安かろう悪かろうではいい管理はできませんよ｣｢うちはﾒｰｶｰ直系の会社を起用していますから多少高くても安心です｣｢ｴﾚﾍﾞｰﾀｰや機械式駐車場の事故は人命に関わる問題になりますよ｣といろいろ言って説得しようとします｡挙句の果てには｢うちは分譲会社直系の管理会社です｡皆様のために分譲会社には強い態度で接することができますし､何よりもこのﾏﾝｼｮﾝのことは一番良く分かっています｣等とわけの分からないことを言い出すのです｡
みなさんご存知ですよね｡分譲会社系の管理業者は居住者のほうを見ずに､分譲会社(親会社)のほうを見るのです｡なぜなら社長をはじめとする役員はすべて分譲会社からやってくるからです｡役所の天下りと似ています｡

　他のきっかけとしては､やはり資金的に余裕がなくなったときに区分所有者が立ち上がります｡あるﾏﾝｼｮﾝでは専門家に自分たちのﾏﾝｼｮﾝの長期修繕計画を見てもらい資金計画と照らし合わせたら20年後には1世帯あたり百数十万円も負担しないと修繕ができなくなる実態がわかったのです｡
さあ大変です｡当然に居住者たちは事の重大さに気が付き資金計画を考え直します｡そしてある時期での修繕積立金の値上げは必要だと気が付きますが次に考えることは｢日常の支出を極力減らそう｣ということでした｡
しかし､専門家のｱﾄﾞﾊﾞｲｽがないとこのようなことに案外と気が付かないものです｡

具体的な削減事例

ここで具体的な削減事例をご紹介します｡守秘義務の関係で具体的なことまではいえませんが千葉県内です｡

規模　　　　　単棟型　30〜40戸　ｴﾚﾍﾞｰﾀｰ1基
築年数　　　　8年

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