69.ﾏﾝｼｮﾝ管理会社の変更(事例に基づく具体的な進め方) [ﾏﾝｼｮﾝ管理士奮闘記(事例紹介)]

2005年04月01日 by 重松ﾏﾝｼｮﾝ管理士事務所所長・ﾏﾝｼｮﾝ管理士 重松秀士

< ﾍﾟｰｼﾞ移動: 1 2 3 4 >

今回は､私のﾏﾝｼｮﾝ管理士事務所での事例を基に､管理会社変更について書いてみました｡

私は原則として｢管理会社変更｣や｢自主管理への移行｣はお勧めしません｡
なぜならば管理会社は管理組合にとって重要な｢ﾊﾟｰﾄﾅｰ｣であり､また自主管理は区分所有者のそれなりの覚悟がないと実際に運営していくことがが大変だからです｡
しかし､それでも管理組合や理事会は管理会社を変更したいと思うときが結構あります｡
今回は私が経験した中から書ける範囲のものをお知らせしたいと思います｡

1．背景

本来､管理組合と管理会社は民法の｢委任｣に基づく関係を元に契約が成立しています｡
そして委任の根幹を成すものは｢信頼関係｣です｡しかし､その信頼関係が時として崩れてしまい､いつの日か管理会社を変更したいと思う管理組合が意外と多いのです｡
管理会社を変更したいと思う主な理由のﾋﾞｯｸﾞ3は｢掃除が汚い｣｢管理員の態度が悪い｣｢ﾌﾛﾝﾄﾏﾝの対応が悪い｣等どちらかといえばすぐに改善ができたり､また担当者を変更すれば解決する問題だと思います｡それなのにどうして会社の変更までいってしまうのでしょうか｡

2．抱える問題

･裏には､管理会社の｢ﾌﾛﾝﾄﾏﾝ不足｣と｢理事会の1年輪番制｣にあると思います｡
･最近の競争の激化で管理会社が管理組合から頂く委託業務費はもう限界近くまで下がっています｡会計業務や出納業務に関しては手を抜くわけにはいかないのでどうしても手を抜きやすい分野を削っていくしかないのです｡
｢掃除の回数を減らしたり､ｱﾙﾊﾞｲﾄを多用する｣｢ﾌﾛﾝﾄﾏﾝに多くの物件を担当させて人件費を削る｣｢管理員にも適切な教育を実施しないし､給与も大幅にｶｯﾄする｣
･そして､大規模修繕工事の時期になったら､自分たちで工事を高値で受注し､従来の赤字分を一気に回収しようとします｡
･理事会はそのような管理会社に不満を抱きながら､苦情や改善を申し入れいるのですが管理会社は上記の理由できちんとした対応ができません｡そのままうやむやになっているうちに1年の任期が終了し､問題点は全て次期役員に引き継がれて毎年同じことを繰り返します｡

3．解決策

管理会社を変更すれば全てが解決するわけではなく､本当は｢自分たちが適正な管理について見直す｣ことが一番の解決策なのです｡しかし､原因は全て管理会社であるという発想になって管理会社を変更することに頭がいってしまいます｡
最近は週刊誌やﾏｽｺﾐで管理会社の悪徳振りが強調されることもあって､管理会社を変更する組合が増えていますし管理会社も他社からの変更を視野に入れた営業に力を入れているいわゆる｢独立系管理会社｣もあります｡

< ﾍﾟｰｼﾞ移動: 1 2 3 4 >