3.新築ﾏﾝｼｮﾝで施工不良!外壁ﾀｲﾙの訴訟事例とﾎﾟｲﾝﾄ＜ﾏﾝｼｮﾝに欠陥が見つかったら?＞ [ﾏﾝｼｮﾝ管理士 業務日誌]

2023年04月18日 by 重松ﾏﾝｼｮﾝ管理士事務所所長・ﾏﾝｼｮﾝ管理士 重松秀士

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外壁ﾀｲﾙに関しては､
1. 建築基準法による定期報告制度の対象になっているﾏﾝｼｮﾝは､その機会をしっかり活用する｡
2. 対象外なら､少なくとも10年以内に一度､何らかの調査を実施したい｡
   • 外壁に足場を架けないでも､ﾛｰﾌﾟやﾌﾞﾗﾝｺを活用すればｺｽﾄを抑えて部分打診を実施可能｡
   • さらに低ｺｽﾄのﾄﾞﾛｰﾝを使った赤外線調査という方法もあります｡
3. 10年以内に発見し売主に申し入れておくことで､大規模修繕工事時に保証してもらえる可能性もあります｡
1. 大規模修繕工事をﾃﾞﾍﾞﾛｯﾊﾟｰ系(分譲会社系)の管理会社に発注することの是非｡
   1. 竣工時の瑕疵(不良工事)を隠蔽される可能性があるため､個人的には勧められません｡
   2. ただし､ﾃﾞﾍﾞﾛｯﾊﾟｰによっては､訴訟をせずに補修の実施や補修費用を負担した事例もありますので､一概にNGとは言えません｡
2. 住宅紛争審査会による紛争処理は､10年を超えると好結果を期待できない｡(過去記事参照)
   1. 品確法に基づく制度なので､10年が｢絶対的な基準｣として処理されます｡
      10年を超えていても活用可能ですが､裁判同等の調停結果は得られません｡
   2. しかし､住宅紛争審査会外の代替手段についての助言もしてくれます(例：不法行為での訴訟)｡
      申請手数料1万円程度で活用でき､中立な場で相手の主張､調停委員である専門家(弁護士･建築士)の見解を聞けるので､低ｺｽﾄで行える初期対応の一つとして有用だと思います｡
   3. ただし､利用するには､建設住宅性能評価書が交付されている等の条件があるので注意してください｡
3. たとえ10年を過ぎていても､不法行為責任の追及は可能｡
   1. 発覚が第1回目の大規模修繕工事時であれば､最初から不法行為を視野に入れて行動するべきです｡
   2. そのためには､施工不良の根拠や証拠を数多く収集･保全しておくこと｡
      故意または過失に対する立証責任は管理組合側にあることを､十分に理解しておくことが肝要です｡
   3. 消滅時効は､発生から20年または知ったときから3年｡
      従って､発覚後は消滅時効を十分に意識した行動が必要になります｡本記事の基になっている事例でも､早くから解決策の検討を始め､行動に移していました｡
4. 発覚が大規模修繕工事時の場合､補修費用等の工面が必要になる場合も｡
   1. 本記事の基になっている事例では､事故の危険性があったため､裁判結果を待たずに補修せざるを得ませんでした｡
   2. 同様の場合､借入等が必要になる可能性があることに注意｡

【さいごに】引渡し後10年を迎える前に点検を!

今回もかなり長くなりましたが､いかがだったでしょうか｡

本記事の基になっている事例では､最終的に訴訟を起こし､補修費用を得ることができました｡
幸い､一方的に管理組合側が負担を強いられることがなく次の大規模修繕工事に繋げられる形で終わりましたが､うまく交渉できず泣き寝入りしたという管理組合も結構あるのではないでしょうか｡

結果論ですが､たまたま大規模修繕工事のｺﾝｻﾙﾃｨﾝｸﾞという形で施工不良を発見するきっかけとなった調査段階から関わることができたため､早い段階から訴訟を視野に入れた対応ができたことは幸いでした｡
また､今回の裁判の他にも最高裁まで争って勝訴した訴訟等の経験があったため､そうした経験や実務に詳しい弁護士を知っていたこともﾌﾟﾗｽに働いたと思います｡

しかし､状況によっては困難が予想されます｡
繰り返しになりますが､このようなことになる前､つまり引渡し後10年を迎える前に､外壁や屋上防水､その他気になる箇所があればその点検を行うことを強くｵｽｽﾒいたします｡

以下は､外壁ﾀｲﾙ問題に関係する一連の記事です｡

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