3.標準管理規約の改正について [お知らせ]

2017年01月09日 by 重松ﾏﾝｼｮﾝ管理士事務所所長・ﾏﾝｼｮﾝ管理士 重松秀士

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こんにちは､重松ﾏﾝｼｮﾝ管理士事務所所長の重松です｡
国土交通省が公表しているﾏﾝｼｮﾝ標準管理規約をご存知ですか?
もともとは､ﾏﾝｼｮﾝを新築して分譲する際に､分譲業者に対し､管理規約を作成する場合のﾓﾃﾞﾙとして使用するように指導されたものですが､最近では管理組合が管理規約を改正する際も､この標準管理規約に沿った形で改正することが望ましいとされており､いわば､ﾊﾞｲﾌﾞﾙ的な存在となっています｡

定期的に見直しが行われ､今回は2013年から見直し作業が行われていましたが､最終案がまとまり2016年3月14日にﾘﾘｰｽさました｡
国が定めた基準のようなものと理解されていますので､標準管理規約が改正されると少なからず管理組合にも影響を及ぼすことになります｡

ところで､ﾏﾝｼｮﾝ管理の情報に明るい方ならご存知だと思いますが､今回の改正では､いわゆる｢ｺﾐｭﾆﾃｨ条項｣が大きな話題となっています｡
この件については当事務所が顧問契約先に定期的にお送りしているﾏﾝｼｮﾝｻﾎﾟｰﾄ通信の2015年7月号に廣田信子さんが寄稿してくださったのでご参考にしていただき､今回はｺﾐｭﾆﾃｨ条項以外の改正のﾎﾟｲﾝﾄを何点か私の個人的な感想も含めて説明させていただきます｡
なお､彼女の寄稿の中に記載のある判例は､平成17年4月26日の最高裁判決です｡
※記載している標準管理規約の条文番号は､｢単棟型｣を引用しています｡また､区分所有法の条文番号の場合は｢法第○条｣と記載します｡

1．外部専門家の活用

組合員の高齢化､賃貸化住戸の増加､ﾏﾝｼｮﾝ管理を取り巻く環境の変化(法律･技術の高度化)等の問題で､ﾏﾝｼｮﾝ管理に関する専門的知識に乏しい組合員だけで適正なﾏﾝｼｮﾝ管理を推進していくことが困難な状況になっていることはお感じになっていると思います｡
従来は､外部の専門家に相談したり､助言を求めたりすることができる規定はありましたが､今回の改正では､更に踏み込んで外部の専門家を理事長や監事を含む役員として起用することができる規定を設けおり､改定の大きな目玉となっています｡
但し､組合員とは利害関係が必ずしも一致しない外部専門家を起用するわけですから､起用方法に関しては､別途細則を作り､｢資格｣､｢任期｣､｢報酬｣､｢業務内容｣､｢業務のﾁｪｯｸ方法｣､｢専任･解任の規程｣等を定めることが望ましいと思います｡

2．ﾘﾌｫｰﾑ工事に関する規定の明確化

専有部分のﾘﾌｫｰﾑに関しては､従来は全てのﾘﾌｫｰﾑ工事について事前に申請し､理事長の承認を得ることを義務化していましたが､今回は｢共用部分又は他の専有部分に影響を与えるおそれのあるもの｣に限って理事長の承認を必要とし､その他の工事については､｢業者の立入り､資機材の搬入､騒音･振動･臭気等､管理組合として事前に把握しておく必要のある工事｣については､事前に理事長に届け出ることにより実施可能､それ以外のﾘﾌｫｰﾑ工事に関しては自由に実施できることになっています｡
工事内容によって実施(申請)方法を明確にし､区分所有者の負担を軽減したようにも考えられますが､逆にﾘﾌｫｰﾑ工事によって共用部分や他の専有部分を毀損した場合は､ﾘﾌｫｰﾑ工事を発注した区分所有者の責任と負担で適正に対応(修補や弁償)することも明確化しています｡

3．暴力団等の排除規定の新設

従来の第19条(専有部分の貸与)の後に､｢暴力団員の排除｣という項目で新たな条項(第19条の2)を設け､賃貸借契約後に賃借人が暴力団員と判明した場合や暴力団員になった場合は､契約を解除する旨を賃貸借契約書に定めることを義務化しています｡
更に､区分所有者が､賃貸借契約の解約権を管理組合が代理して行使することを認める書面を提出することにより､管理組合が当該暴力団員と区分所有者の賃貸借契約を解除することができる規定も入っています｡
暴力団の排除が社会的なﾃｰﾏとなっている昨今､ｺﾞﾙﾌ場の利用申込書やﾎﾃﾙの宿泊申込書等に､暴力団員ではない旨の記載欄があり?を入れるようになっている書式を皆様もよくご覧になると思いますが､ﾏﾝｼｮﾝ管理にも同じ流れを採用していることが読み取れます｡
なお､国交省のｺﾒﾝﾄには｢譲渡(売買)｣の場合も賃貸借と同様の取決めを新旧区分所有者間の売買契約に謳うことも考えられるとしています｡

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